Eva Deine Miete ist zu teuer? Erzähl mir was Neues. Schon vor dem Angriffskrieg auf die Ukraine waren die hohen Wohnkosten für viele Menschen kaum zu stemmen. 40 Prozent der Großstadthaushalte in Deutschland mussten 2021 eine “problematisch hohe Mietbelastung” (er-)tragen, so die Hans-Böckler-Stiftung.
Sozialer Wohnungsbau soll die Wohnraumkrise in Zukunft entschärfen, hört man immer mal wieder. Wer nicht solange warten will, kann sein Schicksal selbst in die Hand nehmen: mithilfe des Mietshäuser Syndikats. Das Modell, das seinen Ursprung in der Linken hat, bedient sich kapitalistischer Instrumente, um kollektives Wohneigentum zu schaffen.
Wie funktioniert das Mietshäuser Syndikat? 6 Prinzipien
1. Das Mietshäuser Syndikat unterstützt selbstbestimmtes Wohnen zur Miete:
Selbst entscheiden, nach welchen Bedürfnissen ein Gebäude gestaltet wird, wer darin wohnen soll und welche Freiräume es bietet – diese Möglichkeiten scheinen auf den ersten Blick Immobilienbesitzer:innen vorbehalten zu sein. Dass auch Mieter:innen mit geringen finanziellen Mitteln selbstbestimmt und günstig wohnen können, beweisen 177 Hausprojekte, die unter dem Namen Mietshäuser Syndikat in einem losen Solidarverbund organisiert sind. Neben den Bestandsprojekten befinden sich aktuell 17 Syndikatsinitiativen im Aufbau (Stand: 22.09.2022).
2. Syndikatshäuser sind kollektives Eigentum:
Immobilien, die Teil des Mietshäuser Syndikats sind, gehören weder den Hausbewohner:innen, noch dem Syndikat allein. Sie sind kollektives Eigentum. Um diesen Zustand herzustellen, wird die Rechtsform der GmbH genutzt (#LegalHacking). Die Gewalt über die Haus-GmbH ist zwischen den zwei Gesellschafter:innen, den Hausbewohner:innen (organisiert als Hausverein) und dem Mietshäuser Syndikat (organisiert als GmbH) aufgeteilt. Beide Parteien teilen sich die Rechte über die Immobilie, wobei das Recht auf Selbstverwaltung und Geschäftsführung ausschließlich beim Hausverein liegt.
3. Direktkredite gleichen fehlendes Eigenkapital aus:
Möchte eine Gruppe von Menschen mithilfe des Syndikats eine Immobilie erwerben, muss sie die Kosten für die Gründung der Haus-GmbH selbst aufbringen. Dafür braucht sie ein Stammkapital von 25.000 Euro. Im Vergleich zum Eigenkapitalanteil, den Banken für die Vergabe akzeptabler Kredite verlangen (ca. 20 bis 30 Prozent der Gesamtkosten) eine fast schon symbolische Summe. Trotzdem ist das Vorhaben auf reguläre Bankkredite angewiesen. Um diese zu bekommen, hilft das Mietshäuser Syndikat der Projektinitiative dabei, Kapital in Höhe des Eigenkapitalanteils zu beschaffen.
Dies geschieht über Direktkredite, also Kredite, die von Einzelpersonen oder Gruppen direkt in einzelne Projekte investiert werden. Einzelheiten zu Kredithöhe, Zinsen und Laufzeit werden dabei individuell verhandelt. Anleger:innen erhalten so die Möglichkeit, das Mietshäuser Syndikat solidarisch zu unterstützen. All sein Vermögen in das Mietshäuser Syndikat zu investieren ist allerdings nicht zu empfehlen: Im Verhältnis zum Risiko sind die Renditeaussichten gering, so das Fazit der Stiftung Warentest.
4. Etablierte Hausprojekte finanzieren neue Hausprojekte mit:
Alle Wohnprojekte des Mietshäuser Syndikats verpflichten sich, Beiträge in einen gemeinsamen Solidarfonds einzuzahlen. Getreu dem Motto “Aller Anfang ist schwer” unterstützen ältere Bestandsprojekte neue Projektinitiativen finanziell. Denn gerade in der Anfangsphase haben die jungen Wohnprojekte einen erhöhten Kreditbedarf. Damit die hohen Zinszahlungen sich nicht eins zu eins in hohen Mieten niederschlagen, werden die Newbies im Rahmen des sogenannten Solidartransfers von etablierten Hausprojekten mitfinanziert.
5. Die Mieten von Syndikatshäusern liegen deutlich unter dem örtlichen Mietspiegel:
Langfristig bezahlbare Mieten zu gewährleisten, ist ein erklärtes Ziel der Mietshäuser-Syndikats-Initiative. Auch wenn bis jetzt noch keines der Hausprojekte seinen Kredit vollständig abbezahlt hat (dafür sind die Projekte zu jung), zeigt die Syndikatsstrategie bereits mittelfristig Wirkung. Bei Projekten in Berlin und Hamburg, die seit zehn Jahren oder länger bestehen, beträgt die Miete der Syndikatshäuser im Vergleich zu den umliegenden Häusern nur 50 Prozent, so Jochen Schmidt vom Mietshäuser Syndikat im Interview mit der GLS.
6. Der Verkauf eines Syndikatshauses ist für alle Zeiten ausgeschlossen:
Immobilien als Anlageobjekte zu betrachten ist gang und gäbe. Und es ist ein Grund, weshalb die Mieten auf dem freien Markt kontinuierlich steigen. Um den profitorientierten An- und Verkauf von Häusern zu unterbinden, hält die Mietshäuser Syndikat GmbH Anteile an allen beteiligten Syndikatshäusern. Sollte es Pläne für einen Hausverkauf geben, kann sie als Gesellschafterin der Haus-GmbH ein Veto einlegen. So wird der Spekulation mit Wohnraum ein Ende gesetzt.